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第一章　城市綜合體行業(yè)概述
　　1.1　城市綜合體的界定
　　　　1.1.1　城市綜合體的定義
　　　　1.1.2　城市綜合體的特征
　　　　1.1.3　城市綜合體的類型
　　1.2　城市綜合體的功能
　　　　1.2.1　城市綜合體的普遍功能
　　　　1.2.2　城市綜合體的特殊功能
第二章　2017-2020年中國城市綜合體市場開發(fā)環(huán)境分析
　　2.1　宏觀經(jīng)濟環(huán)境
　　　　2.1.1　全球經(jīng)濟發(fā)展形勢
　　　　2.1.2　中國經(jīng)濟運行現(xiàn)狀
　　　　2.1.3　國民收入及消費水平
　　　　2.1.4　經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析
　　2.2　中國城市化進程
　　　　2.2.1　城市化催生城市綜合體
　　　　2.2.2　城市化對城市綜合體的訴求
　　　　2.2.3　我國城市化發(fā)展水平
　　　　2.2.4　我國城市化發(fā)展特點
　　2.3　地產(chǎn)市場政策環(huán)境
　　　　2.3.1　宏觀調(diào)控政策
　　　　2.3.2　土地改革政策
　　　　2.3.3　財稅金融政策
　　　　2.3.4　市場配套政策
第三章　2017-2020年中國城市綜合體市場開發(fā)狀況分析
　　3.1　城市綜合體存量市場分析
　　　　3.1.1　存量分布
　　　　3.1.2　各類型存量
　　　　3.1.3　存量區(qū)位特征
　　3.2　城市綜合體供應(yīng)量市場分析
　　　　3.2.1　供應(yīng)量規(guī)模
　　　　3.2.2　供應(yīng)量分布
　　　　3.2.3　供應(yīng)量區(qū)位特征
　　3.3　城市綜合體市場開發(fā)特征分析
　　　　3.3.1　市場開發(fā)態(tài)勢
　　　　3.3.2　開發(fā)體量特征
　　　　3.3.3　開發(fā)體量排行
第四章　中國城市綜合體的開發(fā)模式分析
　　4.1　商務(wù)驅(qū)動模式
　　　　4.1.1　商務(wù)驅(qū)動模式分析
　　　　4.1.2　商務(wù)驅(qū)動模式典型案例
　　4.2　商業(yè)驅(qū)動模式
　　　　4.2.1　商業(yè)驅(qū)動模式分析
　　　　4.2.2　商業(yè)驅(qū)動模式典型案例
　　4.3　住宅驅(qū)動模式
　　　　4.3.1　住宅驅(qū)動模式分析
　　　　4.3.2　住宅驅(qū)動模式典型案例
　　4.4　文化驅(qū)動模式
　　　　4.4.1　文化驅(qū)動模式分析
　　　　4.4.2　文化驅(qū)動模式典型案例
　　4.5　休閑旅游驅(qū)動模式
　　　　4.5.1　休閑旅游驅(qū)動模式分析
　　　　4.5.2　休閑旅游驅(qū)動模式典型案例
　　4.6　娛樂驅(qū)動模式
　　　　4.6.1　娛樂驅(qū)動模式分析
　　　　4.6.2　娛樂驅(qū)動模式典型案例
　　4.7　會展驅(qū)動模式
　　　　4.7.1　會展驅(qū)動模式分析
　　　　4.7.2　會展驅(qū)動模式典型案例
　　4.8　復(fù)合驅(qū)動模式
　　　　4.8.1　復(fù)合驅(qū)動模式分析
　　　　4.8.2　復(fù)合驅(qū)動模式典型案例
第五章　城市綜合體的開發(fā)特性分析
　　5.1　城市綜合體開發(fā)建設(shè)的要求
　　　　5.1.1　建設(shè)特點
　　　　5.1.2　構(gòu)成要素
　　5.2　不同構(gòu)成元素的開發(fā)要點分析
　　　　5.2.1　購物中心
　　　　5.2.2　寫字樓
　　　　5.2.3　酒店
　　　　5.2.4　住宅
　　　　5.2.5　公寓
　　5.3　分區(qū)域城市綜合體的開發(fā)特點
　　　　5.3.1　一線城市
　　　　5.3.2　二線城市
　　　　5.3.3　三線城市
第六章　城市綜合體項目開發(fā)模式的選擇分析
　　6.1　基于城市的建設(shè)發(fā)展
　　　　6.1.1　城市功能
　　　　6.1.2　城市未來價值
　　　　6.1.3　重點關(guān)注層面
　　6.2　分析城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)規(guī)律
　　　　6.2.1　與城市綜合體密切相關(guān)
　　　　6.2.2　收益性物業(yè)的增值因素
　　　　6.2.3　重點關(guān)注層面
　　6.3　確定核心功能物業(yè)
　　　　6.3.1　分類物業(yè)市場的分析路徑
　　　　6.3.2　各類物業(yè)的相互關(guān)系和作用
　　　　6.3.3　不同功能關(guān)聯(lián)價值分析
　　　　6.3.4　各類物業(yè)的主要功能
　　6.4　建立二元客戶研究體系
　　　　6.4.1　關(guān)注終端使用者利益
　　　　6.4.2　兼顧購買者價值體系
　　　　6.4.3　重點關(guān)注層面
　　6.5　確定物業(yè)組合和功能配比
　　　　6.5.1　選擇適宜盈利模式
　　　　6.5.2　各物業(yè)類型的收益方式
　　　　6.5.3　影響各物業(yè)價值實現(xiàn)的主要因素
　　　　6.5.4　開發(fā)時序的重要性
第七章　上市公司城市綜合體項目開發(fā)模式及戰(zhàn)略分析
　　7.1　項目選擇與風險控制
　　　　7.1.1　開發(fā)新項目的選擇
　　　　7.1.2　風險因素控制
　　7.2　收購已建成的項目
　　　　7.2.1　城市綜合體目標選擇
　　　　7.2.2　初步估價與判斷
　　　　7.2.3　專業(yè)商業(yè)管理公司估價
　　　　7.2.4　升值空間判斷
　　7.3　項目定位模型研究
　　　　7.3.1　廉價EST模型及案例分析
　　　　7.3.2　定位EST模型及案例分析
　　　　7.3.3　新業(yè)態(tài)方案模型的探索
　　7.4　其他開發(fā)戰(zhàn)略分析
　　　　7.4.1　產(chǎn)品創(chuàng)新與成本控制
　　　　7.4.2　資金收回與價值最大化
　　　　7.4.3　戰(zhàn)略聯(lián)盟與連鎖開發(fā)戰(zhàn)略
第八章　城市綜合體的產(chǎn)業(yè)集群性質(zhì)及其開發(fā)分析
　　8.1　產(chǎn)業(yè)集群性質(zhì)分析
　　　　8.1.1　產(chǎn)業(yè)類型組合特征
　　　　8.1.2　空間地理的特征
　　　　8.1.3　規(guī)模體量的特征
　　　　8.1.4　技術(shù)層面的特征
　　　　8.1.5　財務(wù)投資的特征
　　　　8.1.6　發(fā)展進程的特征
　　8.2　開發(fā)模式存在的相關(guān)問題
　　　　8.2.1　認識及理解偏差
　　　　8.2.2　開發(fā)條件的限制
　　　　8.2.3　個性特色不突出
　　　　8.2.4　投資主體單一化
　　8.3　項目開發(fā)與管理策略
　　　　8.3.1　探索成功組合模式
　　　　8.3.2　定位規(guī)模結(jié)構(gòu)及類型
　　　　8.3.3　評估影響效應(yīng)
　　　　8.3.4　規(guī)范開發(fā)行為
第九章　城市綜合體的開發(fā)規(guī)劃布局設(shè)計分析
　　9.1　空間布局體系分析
　　　　9.1.1　交通體系
　　　　9.1.2　土地使用的均衡性
　　　　9.1.3　街區(qū)空間體系
　　9.2　產(chǎn)業(yè)鏈與經(jīng)濟循環(huán)體系分析
　　　　9.2.1　規(guī)模與主題定位
　　　　9.2.2　發(fā)揮城市潛力
　　　　9.2.3　內(nèi)生價值和投資循環(huán)
　　9.3　地域文化體系分析
　　　　9.3.1　包容度與自我滿足
　　　　9.3.2　城市文化單元的彌合性
　　　　9.3.3　生長性與時段性
　　9.4　可持續(xù)的生態(tài)體系分析
　　　　9.4.1　項目景觀設(shè)計
　　　　9.4.2　生態(tài)環(huán)境設(shè)計
　　　　9.4.3　整體性措施
　　9.5　城市綜合體開放體系下的聚集效應(yīng)
　　　　9.5.1　功能聚合
　　　　9.5.2　形態(tài)聚合
　　　　9.5.3　產(chǎn)業(yè)聚合
　　　　9.5.4　業(yè)態(tài)聚合
　　　　9.5.5　文化生態(tài)聚合
　　9.6　城市綜合體規(guī)劃設(shè)計的具體策略
　　　　9.6.1　規(guī)劃與開發(fā)定位
　　　　9.6.2　區(qū)位規(guī)劃策略
　　　　9.6.3　規(guī)劃設(shè)計的可持續(xù)性
第十章　我國城市綜合體開發(fā)的問題及可行思路分析
　　10.1　我國城市綜合體開發(fā)存在的問題
　　　　10.1.1　融資渠道單一
　　　　10.1.2　受制于資金壓力
　　　　10.1.3　傳統(tǒng)模式的缺陷
　　　　10.1.4　招售不聯(lián)合
　　　　10.1.5　項目開發(fā)人才缺乏
　　10.2　我國城市綜合體開發(fā)面臨的瓶頸
　　　　10.2.1　資金鏈緊張
　　　　10.2.2　前期規(guī)劃倉促
　　　　10.2.3　相關(guān)環(huán)境尚未成熟
　　　　10.2.4　受行政因素的干擾
　　10.3　城市綜合體市場要素分析
　　　　10.3.1　城市綜合經(jīng)濟實力強
　　　　10.3.2　區(qū)域經(jīng)濟的聚集效應(yīng)突出
　　　　10.3.3　項目選址的要求高
　　　　10.3.4　開發(fā)商要有雄厚實力和操作經(jīng)驗
　　10.4　城市綜合體開發(fā)的可行思路
　　　　10.4.1　轉(zhuǎn)變開發(fā)思路
　　　　10.4.2　對開發(fā)模式進行組合創(chuàng)新
　　　　10.4.3　以持有物業(yè)形成穩(wěn)定收益
　　　　10.4.4　金融創(chuàng)新或?qū)⑵祁}
第十一章　國內(nèi)外典型城市綜合體開發(fā)案例分析
　　11.1　德國柏林索尼中心
　　　　11.1.1　項目概況
　　　　11.1.2　物業(yè)組合
　　　　11.1.3　功能布局
　　　　11.1.4　設(shè)計特點
　　11.2　東京新宿副都心
　　　　11.2.1　項目概況
　　　　11.2.2　物業(yè)組合
　　　　11.2.3　功能布局
　　　　11.2.4　設(shè)計特點
　　11.3　香港國際金融中心
　　　　11.3.1　項目概況
　　　　11.3.2　物業(yè)組合
　　　　11.3.3　功能布局
　　　　11.3.4　設(shè)計特點
　　11.4　香港太古城
　　　　11.4.1　項目概況
　　　　11.4.2　功能布局
　　　　11.4.3　發(fā)展模式
　　　　11.4.4　開發(fā)經(jīng)驗
　　11.5　華潤萬象城
　　　　11.5.1　產(chǎn)品特點
　　　　11.5.2　項目指標
　　　　11.5.3　功能布局
　　　　11.5.4　物業(yè)組合
　　　　11.5.5　經(jīng)營策略
　　　　11.5.6　設(shè)計特點
　　11.6　萬達廣場
　　　　11.6.1　產(chǎn)品特點
　　　　11.6.2　項目分布
　　　　11.6.3　功能布局
　　　　11.6.4　物業(yè)組合
　　　　11.6.5　經(jīng)營策略
　　　　11.6.6　設(shè)計特點
　　11.7　恒隆廣場
　　　　11.7.1　產(chǎn)品特點
　　　　11.7.2　項目分布
　　　　11.7.3　功能布局
　　　　11.7.4　物業(yè)組合
　　　　11.7.5　經(jīng)營策略
第十二章　中國城市綜合體市場開發(fā)前景分析
　　12.1　市場開發(fā)機遇分析
　　　　12.1.1　政策扶持機遇
　　　　12.1.2　經(jīng)濟轉(zhuǎn)型機遇
　　　　12.1.3　城市發(fā)展機遇
　　　　12.1.4　金融市場機遇
　　12.2　市場開發(fā)挑戰(zhàn)分析
　　　　12.2.1　市場供需失衡
　　　　12.2.2　開發(fā)資金短缺
　　　　12.2.3　長期運營風險
　　12.3　市場開發(fā)前景分析
　　　　12.3.1　市場前景展望
　　　　12.3.2　區(qū)域潛力分析
　　　　12.3.3　業(yè)態(tài)需求趨勢
　　　　12.3.4　模式轉(zhuǎn)變趨勢
附錄
附錄一：《城市規(guī)劃編制辦法》
附錄二：《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》
附錄三：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
附錄四：《中華人民共和國土地管理法》

圖表目錄  
圖表1　2018-2019年世界工業(yè)生產(chǎn)同比增長率
圖表2　2016-2019年世界三大經(jīng)濟體GDP環(huán)比增長率
圖表3　2017-2019年世界及主要經(jīng)濟體GDP同比增長率
圖表4　2018-2019年三大經(jīng)濟體零售額同比增長率
圖表5　2018-2019年世界貿(mào)易量同比增長率
圖表6　2018-2019年波羅的海干散貨運指數(shù)
圖表7　2018-2019年世界、發(fā)達國家和發(fā)展中國家消費價格同比上漲率
圖表8　2018-2019年美國、日本和歐元區(qū)失業(yè)率
圖表9　1980-2017年全球貿(mào)易量實際值和長期趨勢
圖表10　2019年全球需求仍處于較低水平
圖表11　2019年世界降息經(jīng)濟體
圖表12　2019年升息經(jīng)濟體
圖表13　2019年美國道瓊斯工業(yè)指數(shù)走勢
圖表14　2019年新興市場股指走勢
圖表15　2019年美元指數(shù)及美元兌歐元和日元走勢
圖表16　2019年美元兌盧布走勢
圖表17　2019年每單位外幣兌美元走勢
圖表18　2016-2019年國際市場初級產(chǎn)品價格名義指數(shù)走勢（2015＝100）
圖表19　2017-2018年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度（累計同比）
圖表20　2018-2019年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度（累計同比）
圖表21　2010-2019年全國糧食產(chǎn)量
圖表22　2018-2019年規(guī)模以上工業(yè)增加值增速（月度同比）
圖表23　2018-2019年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）名義增速（累計同比）
圖表24　2019-2020年12月國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度（累計同比）
圖表25　2019-2020年12月規(guī)模以上工業(yè)增加值增速（月度同比）
圖表26　2019-2020年12月固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）名義增速（累計同比）
圖表27　2018-2019年居民消費價格上漲情況（月度同比）
圖表28　2018-2019年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格漲跌情況（月度同比）
圖表29　2019-2020年12月居民消費價格上漲情況（月度同比）
圖表30　2019-2020年12月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格漲跌情況（月度同比）
圖表31　2018-2019年社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表32　2019-2020年12月社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表33　我國城鎮(zhèn)化水平變化
圖表34　城市（鎮(zhèn)）數(shù)量和規(guī)模變化情況
圖表35　城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施變化情況
圖表36　2016-2019年年末人口數(shù)及其構(gòu)成
圖表37　“國五條”（國辦發(fā)〔2018〕17號）細則主要內(nèi)容
圖表38　三中全會決定中關(guān)于深化戶籍、土地、金融等要素改革的內(nèi)容
圖表39　公布細則及房價控制目標的省市
圖表40　2018年下半年各城市政策分化時間表
圖表41　2019年中央重要文件、會議主要內(nèi)容
圖表42　2019年放松限購城市時間表
圖表43　《意見》（國辦發(fā)〔2018〕67號）中涉及房地產(chǎn)行業(yè)主要內(nèi)容
圖表44　“央五條”主要內(nèi)容
圖表45　“930”新政主要內(nèi)容
圖表46　各地信貸政策調(diào)整主要內(nèi)容
圖表47　金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率調(diào)整表
圖表48　1998年房改至2019年以來五年期金融機構(gòu)存貸款利率及住房公積金貸款利率走勢
圖表49　《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》主要內(nèi)容
圖表50　2019年以來主要省市公積金政策調(diào)整
圖表51　2019年以來主要省市財稅政策調(diào)整
圖表52　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作時間表
圖表53　2016-2019年保障性安居工程建設(shè)計劃及實際完成情況
圖表54　2019年支持棚戶區(qū)改造的主要金融政策
圖表55　《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》城市規(guī)模劃分標準
圖表56　2019年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作加速推進
圖表57　2017年重點城市的城市綜合體存量分布
圖表58　2017年重點城市的城市綜合體存量排名
圖表59　2017年重點城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合
圖表60　2017年重點城市的城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）
圖表61　2017年已開通軌道交通的重點城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表62　2017年規(guī)劃建設(shè)軌道交通的重點城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表63　重點城市的城市綜合體面積增長情況及預(yù)測
圖表64　重點城市的城市綜合體數(shù)量增長情況及預(yù)測
圖表65　2018-2020年20個重點城市綜合體增量預(yù)估
圖表66　重點城市的城市綜合體未來增量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）
圖表67　重點城市的城市綜合體未來增量區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表68　重點城市的城市綜合體未來增量區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合
圖表69　2017年重點城市的城市綜合體市場存量、增量
圖表70　2017年中國城市綜合體體量排行榜
圖表71　城市綜合體的建設(shè)特點
圖表72　城市綜合體的構(gòu)成要素
圖表73　不同類型購物中心開發(fā)要點分析
圖表74　不同類型寫字樓開發(fā)要點分析
圖表75　不同類型酒店開發(fā)要點分析
圖表76　不同類型住宅開發(fā)要點分析
圖表77　不同類型公寓開發(fā)要點分析
圖表78　城市綜合體各種物業(yè)的相互關(guān)系和作用的有機生態(tài)系統(tǒng)
圖表79　城市綜合體不同功能關(guān)聯(lián)價值分析
圖表80　收益性物業(yè)的客戶價值鏈網(wǎng)絡(luò)
圖表81　綜合體不同發(fā)展模式各物業(yè)類型存在不同的收益方式
圖表82　影響各物業(yè)價值實現(xiàn)的主要因素
圖表83　上市公司開發(fā)城市綜合體項目選擇模型
圖表84　廉價EST模型
圖表85　上海正大廣場
圖表86　面向白領(lǐng)與金領(lǐng)顧客的城市綜合體定位模型
圖表87　無錫華潤萬象城
圖表88　無錫華潤萬象城項目物業(yè)功能定位
圖表89　3萬平方米商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃
圖表90　無錫萬象城購物中心業(yè)態(tài)
圖表91　二期商業(yè)街區(qū)4萬平方米
圖表92　上海交通樞紐型城市綜合體產(chǎn)品模型
圖表93　城市綜合體的人流動線組織要求
圖表94　基于行為需求的綜合體交通規(guī)劃
圖表95　方格網(wǎng)型步行交通體系概念生成及變體
圖表96　通道樹型步行交通體系概念生成及變體
圖表97　無錫通惠路步行街平面圖
圖表98　步行街螺旋天街效果圖
圖表99　著名城市中心型綜合體辦公比例
圖表100　街區(qū)BLOCK與用地之間的關(guān)聯(lián)性分析
圖表101　規(guī)劃前后的城市天際線對比
圖表102　華商時代廣場綜合體總平面
圖表103　南京樂業(yè)村鳥瞰效果圖
圖表104　樂業(yè)村入口廣場
圖表105　城市綜合體的城市復(fù)興設(shè)計的建議
圖表106　南京老城與河西新區(qū)之遠景規(guī)劃
圖表107　綜合體總平面規(guī)劃圖
圖表108　依據(jù)南京綠地系統(tǒng)發(fā)展方向確定綜合體規(guī)劃綠軸
圖表109　城市綜合體生態(tài)綠地系統(tǒng)規(guī)劃布局與意象設(shè)計
圖表110　核心景觀平臺實施徹底的人車分流
圖表111　確立最基本的形體組合形式
圖表112　城市各因素的最佳關(guān)聯(lián)性組合意象
圖表113　城市綜合體物業(yè)內(nèi)在價值鏈分析流程
圖表114　各種物業(yè)類型之間的相互影響
圖表115　索尼中心空間布局
圖表116　索尼中心底層平面圖
圖表117　香港國際金融中心的物業(yè)組合
圖表118　香港國際金融中心項目分布圖
圖表119　香港國際金融中心的交通途徑
圖表120　香港國際金融中心人性化的動線設(shè)計
圖表121　香港太古城開發(fā)歷程
圖表122　香港太古城實景照片
圖表123　香港太古城整體定位
圖表124　香港太古城的發(fā)展模式
圖表125　華潤萬象城產(chǎn)品特點
圖表126　華潤萬象城所在部分城市項目指標
圖表127　深圳華潤萬象城功能構(gòu)成
圖表128　杭州華潤萬象城功能構(gòu)成
圖表129　華潤萬象城物業(yè)組合類型
圖表130　華潤萬象城經(jīng)營策略
圖表131　萬象城各商業(yè)功能面積占比
圖表132　萬象城租戶檔次占比
圖表133　萬象城主力店、次主力店面積占比
圖表134　萬象城購物中心內(nèi)部設(shè)計圖
圖表135　萬象城各項目外部設(shè)計效果圖
圖表136　萬達綜合體項目產(chǎn)品特點
圖表137　萬達綜合體部分項目概況
圖表138　萬達綜合體部分項目各功能體量構(gòu)成
圖表139　萬達綜合體部分項目各功能物業(yè)詳細類型
圖表140　萬達綜合體部分項目經(jīng)營策略
圖表141　萬達綜合體部分項目建筑設(shè)計
圖表142　恒隆廣場產(chǎn)品特點
圖表143　恒隆廣場部分項目情況
圖表144　恒隆廣場功能構(gòu)成
圖表145　港匯廣場功能構(gòu)成
圖表146　恒隆廣場各功能物業(yè)類型
圖表147　恒隆廣場各功能物業(yè)經(jīng)營策略
圖表148　城鄉(xiāng)用地分類中英文對照表
圖表149　城市建設(shè)用地分類中英文對照表
圖表150　城鄉(xiāng)用地分類和代碼
圖表151　城鄉(xiāng)用地分類和代碼續(xù)表
圖表152　城市建設(shè)用地分類和代碼
圖表153　城市建設(shè)用地分類和代碼續(xù)表一
圖表154　城市建設(shè)用地分類和代碼續(xù)表二
圖表155　城市建設(shè)用地分類和代碼續(xù)表三
圖表156　除首都以外的現(xiàn)有城市規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標（m2/人）
圖表157　人均居住用地面積指標（m2/人）
圖表158　規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)
圖表159　城鄉(xiāng)用地匯總表
圖表160　城市建設(shè)用地平衡表
圖表161　中國建筑氣候區(qū)劃圖

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